【商业视角】杭州大城北酒店式公寓压力表①

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　　“起价10358元/平米，穿底下城区！”近期，位于城北三塘单元的中粮·方圆府推出酒店式公寓“I巢”组团，以项目楼面价起价，折合项目住宅房源1/2的价格入市，一时间引发市场诸多关注。无独有偶，同样位于城北，地处万达商圈的富越·香郡盈座近期也预计推出酒店式公寓房源，项目负责人透露，单价同样在万元上下。

　　同处大城北板块，地段位置并不逊色的两个项目相继以震撼市场的“破底价”推出酒店式公寓房源，这是纯属巧合还是酝酿已久？在杭州楼市全面解限后，住宅市场短暂放量后，再度进入平静时，商业地产的酒店式公寓产品却为何祭起价格大旗，触发价格战？

　　城北的出头鸟，是整个市场的个例，还只是缩影，在中粮·方圆府、富越·香郡酒店式公寓产品价格战的背后，是开发商对该类型产品销路的何种思考？而区域市场的细分产品又面临怎样的压力，本网记者近日深入探访了城北。

现状：

半年猛增2000套，全年去化500套

城北酒店式公寓的困局：常速去化需8年

　　湖州街-西文街，这条东西走向的市政道路串联起了地处三塘的方圆府I巢和地处桥西的富越香郡盈座，如果以两盘的直线距离(4.6公里)为半径画一个圈，在这个圆圈的范围内，酒店式公寓房源的供应量显得有些“拥挤”。

　　除了上述两盘，区域内的万通中心、杭州新天地、中国铁建·国际城、中大·银泰城、远洋大运河商务区等多个项目都有酒店式公寓产品，且目前都处于在售序列。据住在杭州网统计，单是上述7个楼盘的酒店式公寓房源就超过了4000套。

2014年上半年
区域内部分酒店式公寓成交情况

楼盘	成交量（套）	面积（平米）	金额（万元）	均价（元/平米）
方圆府	开盘数据尚未上传	0	0	0
国际城	11	405	576	14241
万通中心	3	155	382	24707
新天地	4	259	608	23496
远洋杭州大运河商务区	15	800	1771	22152
中大银泰城	31	2046	3675	17966

　　从单个楼盘来看，在2012年底就首开的万通中心，经过两年的销售后，共推出酒店式公寓房源559套，如今尚有存量418套。杭州新天地、中大银泰城的酒店式公寓存量更高，均超过了千套，分别是1364套和1144套。

　　与方圆府相距不足两公里的中国铁建国际城，在今年6月份首次推出酒店式公寓国际公馆，共911套，经过近3个月的销售后，如今还有存量832套；而地处桥西的远洋大运河区擎峯项目，则还有312套酒店式公寓房源。

　　加之中粮·方圆府I巢471套的可售房源，以及富越香郡盈座即将要入市的665套房源，这个半径2.3公里的范围内，仅这几个主力在售的项目，大城北的酒店式公寓的存量就有5200多套！

　　过去的一年，当区域市场的目光聚焦在万家星城、铁建·国际城们的供应量大，而去化缓慢，从而造成库存高企时，区域的酒店式公寓存量同样在悄悄而迅速地增长——仅从去年年底至今年9月，区域酒店式公寓存量增长超过2000套！

　　相对“长势喜人”的供应量，“收割”却并未同步——2013年全年，这些项目共去化588套酒店式公寓，按照去年的去化速度来计算，要消化掉这些积压的存量需要花费8年多的时间！如果算上未来入市的地块，那这个去化时间的战线还将远远拉长。

原因：

产品结构单一，同质化普遍

或依托综合体，或倚靠住宅

　　在供应与成交拉锯中快速增长的库存里，同样反应出了区域市场细分产品领域的同质化问题——

　　相近的地段，相近的户型，相似的产品，相似的价格。

　　区域内主打的酒店式公寓产品主要分为两类。一类以新天地、中大银泰城为代表，这类产品依托于综合体或写字楼，主打商业牌，商业氛围更浓郁，配套更齐全，定位也更加高端。

　　以中大·银泰城和杭州新天地为例，这两个项目拥有区域内酒店式公寓最大存量，地段相近，上均位于东新路与石祥路交界处，距离一街之隔；产品相似，均主打精装loft产品；户型相近，面积都在50-90方左右；价格相似，售价普遍在23000-25000元/平米左右。

　　另一类酒店式公寓产品，则以方圆府I巢、富越香郡盈座为代表，依托于住宅项目。这类酒店式公寓产品主打人居氛围和价格牌，定位亲民，总价也更低。这一类产品由于本身无大型商业综合体依托，没有定位上的差距，因此同质化竞争更为激烈。

　　譬如富越香郡盈座、方圆府I巢，主力户型基本以40—60方的毛坯为主，大部分房源的总价在百万以内，又因项目都与住宅为邻，整体的氛围也较为相似。一定程度上，竞争差异只有华山一条路——价格。

2014年上半年
区域内部分酒店式公寓成交情况

楼盘	在售、预售户型	价格（参考价格）	最新动态
方圆府·I巢	40-66	12000-13000	在售40-66方酒店式公寓，折后10358元/平米起，最高3年再减3569元/平米，最低首付1成起，送五年物业费，再送品牌软装，另外方圆府推出“省心计划”——3年无忧代租。首开当天300多套房源去化8成。
铁建国际公馆	30-50	14000-18000	在售S2号楼精装酒店式公寓，loft和平层均有，户型面积为30-50方，单价14000-18000元/平方米，项目优惠交1万减10万，首期仅5万。
万通中心	40-66	24000	在售少量酒店式公寓房源，户型40-66方，精装标准4000元/平米左右。
新天地	50-97	24800	在售50-97方酒店式公寓，层高5.4米，精装标准4000元/平米，均价24800元/平米，全款98折、按揭99折；预计9月底10月初加推50方户型，精装标准5000元/平米，预计均价23000元/平米，目前存1万享3万。
远洋大运河商务区	45-90	17000	在售唯一一幢精装修酒店式公寓，户型面积45-90平米，原价25000元/平米，现价17000元/平米。
中大银泰城	50-90	20000-25000	层高3.9米户型，均价20000-22000元/平方米，层高4.78米户型，均价24000-25000元/平米，精装标准为5000元/平米
富越香郡盈座	38-68	待定	富越香郡盈座由一幢25层建筑组成，酒店式公寓户型面积为38-68平米，目前认筹进行中，约40方左右的户型大部分总价在43万以内。

未来：

住宅解禁是福是祸？

双面夹击，竞争加剧

　　8月28日晚的一纸公文，宣告限制杭州住宅市场四年的限购政策全面松绑，杭州楼市一脚踏进后限购时代。和2011年2月的限购一样，解禁也是针对住宅的政策，而商业地产，“本来无一物，何处惹尘埃。”不过作为一衣带水的“亲密友邻”，住宅和商业自然是紧密相连的。

　　2011年限购限贷为核心的本轮调控拉开序幕，“新国10条”的出台、二套或多套房贷首付提高、异地购房受限等一系列楼市宏观调控的出台，使得住宅市场受到“冲击”。但相对而言，政策对商业地产没有过多明显的限制。在此背景下，不限购同时又可兼具居住功能的酒店式公寓产品就曾替代住宅受到市场的高度关注，下沙、滨江、临平、城北、市中心，热销的酒店式公寓项目屡屡抢镜。今年上半年，泛海国际中心、万达广场、蓝钻天成等酒店式公寓项目就领衔了本网的半年成交金榜。

　　这些产品最抓购房者眼球的，仍旧是不限购的金字招牌，在低总价、精装独立产权外，成为投资客群高回报率的敲门砖。

　　而如今，针对住宅的限购正式解禁，在市场全面回暖的趋势明朗前，在酒店式公寓为代表的商业地产类产品却首先需要面临失去这件“御赐黄马褂”的尴尬——和限购前一样，酒店式公寓产品如今要面对的竞争对手，不仅仅是同性质的同类产品，还有同地段、同价位的住宅产品。在住宅和同类产品的双面夹击下，酒店式公寓未来的竞争似乎一触即发。

　　激烈的竞争压力之下，高性价比成为推动产品出货走量的关键因素。因此才有了方圆府、富越香郡盈座这样地段不输，但定价却令人震惊的产品。而从市场的反映看，或许这也不失为最好的出路——9月21日，方圆府I巢的开盘现场，就引发了千余名购房者到场选房，当晚300多套房源销售8成；而目前只是释放了参考价格的富越香郡盈座，更是未卖先热，意向购房者已达百余组。

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